Đơn đặt cọc tiền mua đất: Mẫu tham khảo và hướng dẫn cách viết

Đơn đặt cọc tiền mua đất là văn bản ghi nhận việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác nhằm bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Văn bản đặt cọc nên thể hiện rõ thông tin các bên, thửa đất, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, mục đích giao kết và cách xử lý tiền cọc nếu một bên vi phạm.

Trong bài viết dưới đây, Team biên soạn Mẫu Đơn cung cấp mẫu đơn tham khảo, hướng dẫn cách viết, căn cứ pháp luật và mẫu có thông tin minh họa. Bạn cũng có thể tải mẫu đơn file Word, mẫu đơn PDF, đơn mẫu Word cùng nhiều mẫu đơn văn bản khác tại Hệ thống Mẫu Đơn để chỉnh sửa và sử dụng.

Lưu ý: Đặt cọc mua đất liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản có giá trị lớn. Trước khi giao tiền, nên kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, chủ thể có quyền chuyển nhượng và các điều kiện để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Đơn đặt cọc tiền mua đất là gì?

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đối với giao dịch mua bán đất, văn bản đặt cọc giúp hai bên ghi nhận trước các nội dung quan trọng như:

• Thửa đất dự kiến chuyển nhượng;
• Giá chuyển nhượng;
• Số tiền đặt cọc;
• Thời hạn đặt cọc;
• Thời điểm ký hợp đồng;
• Phương thức thanh toán;
• Cách xử lý tiền cọc;
• Trách nhiệm khi một bên từ chối giao dịch.

Mẫu đặt cọc tiền mua đất có thông tin minh họa

Dưới đây là mẫu có thông tin giả định để tham khảo cách điền. Tên trong phần minh họa được lựa chọn ngẫu nhiên.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Hà Nam, ngày 19 tháng 8 năm 2026

GIẤY ĐẶT CỌC TIỀN MUA ĐẤT

Hôm nay, ngày 19 tháng 8 năm 2026, tại thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam, chúng tôi gồm:

BÊN ĐẶT CỌC (BÊN A)

Họ và tên: Đỗ Minh Khang

Ngày sinh: 22/03/1991

Số CCCD: 0xxxxxxxxxxx

Địa chỉ: Thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam

Số điện thoại: 09xxxxxxxx

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN B)

Họ và tên: Nguyễn Thu Hằng

Ngày sinh: 06/11/1988

Số CCCD: 0xxxxxxxxxxx

Địa chỉ: Thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam

Số điện thoại: 09xxxxxxxx

Hai bên thống nhất lập Giấy đặt cọc với các nội dung sau:

Điều 1. Thửa đất dự kiến chuyển nhượng

Thửa đất số: 128

Tờ bản đồ số: 07

Địa chỉ: Phường Minh Khai, thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam

Diện tích: 120 m²

Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên B.

Điều 2. Số tiền đặt cọc

Bên A giao cho Bên B số tiền:

200.000.000 đồng

(Bằng chữ: Hai trăm triệu đồng chẵn).

Hai bên xác nhận Bên B đã nhận đủ số tiền đặt cọc nêu trên bằng hình thức chuyển khoản vào ngày 19/8/2026.

Điều 3. Thời hạn đặt cọc

Thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 19/8/2026 đến hết ngày 17/9/2026.

Trong thời hạn này, hai bên có trách nhiệm phối hợp thực hiện thủ tục để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Điều 4. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng hai bên thống nhất là:

2.400.000.000 đồng

(Bằng chữ: Hai tỷ bốn trăm triệu đồng chẵn).

Khoản tiền đặt cọc 200.000.000 đồng được trừ vào giá chuyển nhượng khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng.

Điều 5. Xử lý tiền đặt cọc

Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà không có lý do thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm, số tiền đặt cọc thuộc về Bên B.

Nếu Bên B từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà không có lý do thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm, Bên B phải hoàn trả tiền đặt cọc và thanh toán thêm cho Bên A một khoản tương đương số tiền đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

Điều 6. Cam kết

Hai bên cam kết thông tin trong Giấy đặt cọc là đúng sự thật, việc ký kết hoàn toàn tự nguyện và hai bên sẽ thực hiện đúng các thỏa thuận đã ghi nhận.

Nếu phát sinh tranh chấp, hai bên ưu tiên thương lượng; trường hợp không giải quyết được thì yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Giấy đặt cọc được lập thành 02 bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 bản.

Hà Nam, ngày 19 tháng 8 năm 2026

BÊN ĐẶT CỌC

Đỗ Minh Khang

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC

Nguyễn Thu Hằng

Lưu ý: Tên, địa chỉ, số tiền, thông tin thửa đất và các dữ liệu trong phần minh họa đều là thông tin giả định.

Đặt cọc mua đất cần ghi những gì?

1. Thông tin của bên đặt cọc và bên nhận cọc

Nên ghi đầy đủ:

• Họ và tên;
• Ngày sinh;
• Số CCCD;
• Địa chỉ;
• Số điện thoại.

Nếu bên nhận cọc là nhiều người cùng có quyền sử dụng đất, cần xác định đầy đủ những người có liên quan và tư cách của từng người.

2. Thông tin thửa đất

Đây là nội dung đặc biệt quan trọng.

Nên ghi:

• Số thửa;
• Số tờ bản đồ;
• Diện tích;
• Địa chỉ;
• Mục đích sử dụng;
• Thông tin Giấy chứng nhận;
• Các thông tin khác giúp xác định chính xác bất động sản.

Không nên chỉ ghi:

“Đặt cọc mua mảnh đất tại Hà Nội.”

Cách ghi này dễ gây khó khăn khi xác định chính xác đối tượng giao dịch.

3. Giá chuyển nhượng

Ghi rõ:

Giá bằng số: ................................ đồng.

Giá bằng chữ: ............................................................

Nếu giá chuyển nhượng bao gồm hoặc không bao gồm một số khoản chi phí, thuế, lệ phí thì nên ghi rõ cách phân bổ.

4. Số tiền đặt cọc

Cần ghi cả số tiền bằng số và bằng chữ.

Ví dụ:

300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Đồng thời nên ghi rõ phương thức giao tiền:

• Tiền mặt;
• Chuyển khoản;
• Hình thức khác.

Nếu chuyển khoản, nên lưu lại chứng từ giao dịch.

Điều khoản phạt cọc khi mua đất

Theo quy định chung về đặt cọc, nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vì vậy, giấy đặt cọc nên quy định rõ:

Nếu bên bán từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng, bên bán phải hoàn trả tiền cọc và chịu khoản phạt cọc theo thỏa thuận.

Hoặc:

Hai bên thống nhất mức phạt cọc là ................................ đồng.

Không nên để điều khoản xử lý tiền cọc quá mơ hồ.

Cần kiểm tra gì trước khi đặt cọc mua đất?

Trước khi giao một khoản tiền lớn, nên kiểm tra tối thiểu:

Kiểm tra người nhận tiền

Xác định người nhận cọc có phải là người có quyền đối với thửa đất hay có được ủy quyền hợp pháp hay không.

Kiểm tra Giấy chứng nhận

Đối chiếu:

• Họ tên người sử dụng đất;
• Số thửa;
• Tờ bản đồ;
• Diện tích;
• Địa chỉ;
• Mục đích sử dụng.

Kiểm tra tình trạng pháp lý

Cần lưu ý các vấn đề như:

• Tranh chấp;
• Thế chấp;
• Kê biên;
• Hạn chế quyền chuyển nhượng;
• Quy hoạch;
• Nghĩa vụ tài chính;
• Các giao dịch trước đó.

Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng

Không nên chỉ dựa vào lời cam kết của người bán rằng “đất chắc chắn sang tên được”.

Cần xác định thửa đất có đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật đất đai tại thời điểm giao dịch hay không.

Có cần công chứng giấy đặt cọc mua đất không?

Cần phân biệt giấy đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng là hai giao dịch có mục đích và yêu cầu pháp lý khác nhau. Pháp luật dân sự không mặc nhiên yêu cầu mọi thỏa thuận đặt cọc phải công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, đối với giao dịch có giá trị lớn, các bên có thể cân nhắc công chứng/chứng thực hoặc lựa chọn hình thức phù hợp để tăng khả năng chứng minh giao dịch khi có tranh chấp.

Đặc biệt, không nên hiểu rằng giấy đặt cọc đã thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đặt cọc mua đất bằng tiền mặt hay chuyển khoản?

Cả hai phương thức đều có thể được các bên thỏa thuận.

Tuy nhiên, chuyển khoản thường thuận tiện hơn trong việc chứng minh:

• Người chuyển;
• Người nhận;
• Số tiền;
• Thời điểm giao tiền;
• Nội dung giao dịch.

Nếu thanh toán tiền mặt, nên lập giấy xác nhận đã nhận đủ tiền và có chữ ký của bên nhận.

Nếu bên bán không chịu bán đất sau khi nhận cọc thì sao?

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm, việc xử lý tiền cọc được thực hiện theo thỏa thuận đặt cọc và quy định pháp luật.

Theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự, bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Do đó, cần giữ:

• Giấy đặt cọc;
• Chứng từ chuyển tiền;
• Tin nhắn;
• Email;
• Ghi âm/biên bản làm việc hợp pháp;
• Giấy tờ về thửa đất;
• Các tài liệu khác chứng minh giao dịch.

Nếu bên mua không mua đất nữa thì mất cọc không?

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm, về nguyên tắc tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Vì vậy, người mua cần đọc kỹ điều khoản về:

• Thời hạn đặt cọc;
• Điều kiện hoàn cọc;
• Phạt cọc;
• Trường hợp bất khả kháng;
• Trường hợp giao dịch không thể thực hiện do nguyên nhân pháp lý.

Nếu đất đang thế chấp có được đặt cọc không?

Đây là trường hợp cần đặc biệt thận trọng.

Không nên chỉ dựa vào lời hứa của người bán rằng:

“Đặt cọc trước, sau này tôi sẽ giải chấp.”

Cần xác định rõ tình trạng pháp lý của thửa đất, khả năng giải chấp và điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Nếu vẫn đặt cọc, văn bản nên quy định cụ thể trách nhiệm của bên bán nếu không thể giải chấp hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Những lỗi thường gặp khi đặt cọc mua đất

Không ghi số thửa, tờ bản đồ

Khiến đối tượng giao dịch không rõ ràng.

Chỉ ghi số tiền mà không ghi cách xử lý tiền cọc

Dễ phát sinh tranh chấp khi một bên không tiếp tục giao dịch.

Không xác định thời hạn đặt cọc

Nên ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc.

Không kiểm tra người có quyền bán đất

Đây là một trong những rủi ro lớn nhất.

Giao tiền nhưng không có chứng cứ

Nên có giấy xác nhận hoặc chứng từ chuyển khoản.

Chỉ ghi “đất không tranh chấp”

Nên kiểm tra thực tế và hồ sơ pháp lý thay vì chỉ dựa vào cam kết.

Nhầm giấy đặt cọc với hợp đồng mua bán đất

Giấy đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; không đồng nghĩa với việc đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý

Khi lập giấy đặt cọc tiền mua đất, có thể tham khảo:

• Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt quy định về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và đặt cọc;
• Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
• Các quy định liên quan đến công chứng, chứng thực;
• Các quy định về thuế, phí, lệ phí và đăng ký biến động đất đai tùy giao dịch.

Do pháp luật đất đai có thể thay đổi và giao dịch bất động sản phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của thửa đất, nên cần đối chiếu quy định đang có hiệu lực tại thời điểm ký.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua đất có cần công chứng không?

Không phải mọi thỏa thuận đặt cọc đều bắt buộc công chứng. Tuy nhiên, các bên có thể lựa chọn công chứng/chứng thực để tăng tính an toàn pháp lý tùy trường hợp.

Có thể đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ không?

Có thể phát sinh thỏa thuận đặt cọc trong thực tế, nhưng cần đặc biệt kiểm tra điều kiện pháp lý để chuyển nhượng. Không nên mặc nhiên cho rằng đặt cọc đồng nghĩa với việc chắc chắn có thể sang tên.

Đặt cọc bao nhiêu tiền là hợp lý?

Pháp luật không quy định một mức tiền đặt cọc chung cho mọi giao dịch. Hai bên tự thỏa thuận, nhưng nên cân nhắc giá trị giao dịch và rủi ro pháp lý của thửa đất.

Đặt cọc mua đất có được viết tay không?

Thỏa thuận đặt cọc có thể được lập bằng văn bản theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, với giao dịch giá trị lớn, nên lập văn bản rõ ràng và có chứng cứ về việc giao nhận tiền.

Có thể yêu cầu phạt cọc cao hơn tiền cọc không?

Các bên có thể thỏa thuận về mức xử lý tiền cọc, trong phạm vi pháp luật cho phép. Vì vậy, cần ghi rõ điều khoản phạt cọc trong văn bản.

Nếu người bán đã nhận cọc nhưng bán đất cho người khác thì sao?

Tùy tình tiết, người mua có thể yêu cầu xử lý trách nhiệm theo thỏa thuận đặt cọc và quy định pháp luật. Chứng cứ về việc đặt cọc và hành vi vi phạm có ý nghĩa quan trọng.

Kết luận

Mẫu đơn đặt cọc tiền mua đất nên được lập thành văn bản với các nội dung rõ ràng về thông tin các bên, thửa đất, giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng và cách xử lý tiền cọc khi một bên vi phạm.

Đặc biệt, trước khi giao tiền, người mua nên kiểm tra Giấy chứng nhận, chủ thể có quyền chuyển nhượng, tình trạng tranh chấp/thế chấp, quy hoạch và điều kiện chuyển nhượng của thửa đất. Với giao dịch có giá trị lớn, nên rà soát hồ sơ pháp lý của bất động sản và điều khoản đặt cọc trước khi ký.